税理士のお客様
税理士のお客様の顧問先企業の相続の問題、法人間不動産売買等における不動産鑑定評価、事業承継の際の非上場株式の評価等に対応しております。近年は、相続に関する業務提携や資産の有効活用のコンサルティングにも力を入れております。
不動産の資産評価
不動産（更地、貸地、駐車場、戸建住宅、賃貸戸建、アパート、マンション一室、マンション一棟、店舗ビル、事務所ビル、山林、農地など）の評価替をするとき、現在の資産の価格（時価）を知りたいときに資産評価を行なっております。豊富な資料、情報に裏打ちされた適正な価格での評価を行います。
不動産の売買・交換の際の評価
不動産の売買・交換を行うに当たって、鑑定評価を利用すれば、公正・中立な価格を判断いたしますので、安心して取引を進めることができます。特に相場が把握しづらい特殊な用途の不動産の売買・交換の場合などの不動産取引が円滑に進みます。
地代、家賃、更新料、名義書替料、借家権価格、立退料の評価
継続地代、継続家賃の賃料改定の交渉について、貸主と借主の主張が食い違う場合が多いため、公正中立な立場から判定された不動産鑑定評価が活用されております。
店舗等の事業用不動産の立退き交渉等に伴う、借家権価格、立退料の評価も得意としております。
不動産賃貸借の際の適正賃料、適正地代の評価
家賃、地代の賃料設定の際の新規地代、新規家賃の評価を行います。
地域の賃料水準を調査し、妥当な水準を決定します。
相続財産の適正な評価
相続税申告時の土地評価、広大地評価及び広大地に該当するか否かの判断に係る意見書の作成も行っております。また、不整形地や山林、がけ地等特殊な案件の評価にも対応しております。
遺産分割、共有物分割の場合の財産評価
土地の分筆等、不動産の現物を分割する場合や、不動産を売却処分せず、評価額を基準に金銭で相続分を計算する場合など不動産の適正な時価の情報が必要な場合、顧問先企業の信頼性を高める存在として不動産鑑定士による不動産鑑定評価が活用されています。
相続税路線価等を基本とした価格については、標準的な規模、整形で標準的な間口・奥行、中間画地の住宅地については、一定の指標となることも多いですが、特に個別性の強い不動産（例：車両の通行できない道路付の悪い土地、広大地、極端に不整形な土地、高圧線下地、高低差のある土地、建物の再建築ができない又は困難な土地、騒音等環境の悪い土地など）について、説得力のある客観的な時価を把握するためには不動産鑑定士による不動産鑑定評価が必要となります。
また、大規模物件の分割について、分割前・分割後の価値をそれぞれ算定し、分割の面積と分割の方法等についてもご相談に応じております。
遺留分減殺請求を行う場合等の評価
相続財産の一定割合の遺留分について減殺請求をされる場合、またはされた場合、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が活用されています。
法人設立時の現物出資における評価
現物出資財産が不動産の場合、当該現物出資財産の価額が相当であることについて、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が活用されています。
特殊な画地などの評価
私道、著しく不整形な画地、崖地、道路に接道しない無道路地、通路状敷地を介して道路に接道する袋地又は敷延、地役権の付着した土地、高圧線下地、高架下の画地、墓地等の忌地など特殊な画地などの評価を行います。
ホテル、ゴルフ場、老人ホーム、病院等の特殊案件の評価
ホテル（ビジネスホテル、シティホテル、リゾートホテル、レジャーホテルなど）、ゴルフ場（ゴルフ練習場も含む）については、売上高等に基づく収益力を把握し、DCF法を活用して、投資採算性を評価いたします。また、全国からホテルやゴルフ場の売買事例を幅広く収集し、収益価格の検証を行います。Ｍ＆Ａに係る病院の評価や、有料老人ホームの評価、メガソーラー用地の評価も行っております。
法人間売買、法人役員間売買のための鑑定評価
法人間売買において、適正価格の把握は必要であり、また、親会社、子会社間の取引で恣意性排除のためには、不動産鑑定評価が必要となります。また、法人役員間売買においても、不動産鑑定評価額を基準に売買することが求められます。
事業承継の際の不動産の鑑定評価
非上場株式や事業用資産等の評価を行い、後継者の方へのこれらの資産の承継のサポートを行っております。
相続税申告時の評価
一般的には国税庁発表の財産評価基準、財産評価基本通達に基づき、相続税算定のための不動産評価が行われますが、当該評価額が時価を上回るケースも見られることから、適正な時価の把握が可能な不動産鑑定評価が活用されています。
○評価の流れ
①財産評価基準に基づき評価額を算定していただき、時価水準との比較を行います。（基本的には無料で対応しております。）
②上記の結果、時価水準が財産評価基準に基づく評価額よりも下回る可能性が高い場合には、当社による概算評価額に基づき、節税見込額を確認していただきます。
③上記の結果、正式な依頼となった場合に不動産鑑定評価書を発行致します。
配偶者居住権等
遺産分割において、配偶者居住権と配偶者居住権が付着した建物及びその敷地のそれぞれの価格を判定致します。
取得価額が不明な土地の譲渡所得における取得価額の査定
概算取得費（100分5に相当する金額）を使わない計算にあたり、より説得力を有する不動産鑑定士による調査報告書が活用されております。市街地価格指数、地価公示、相続税路線価、地価図等の一部又は全部を基に、過去時点取得価額を判定致します。