株式会社大村不動産鑑定事務所

千葉県のほか、東京都、神奈川県、埼玉県などの首都圏を中心に不動産鑑定評価を行っている不動産鑑定会社です。
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弁護士のお客様

弁護士のお客様からのご依頼により不動産に係る争訟等において不動産の鑑定評価を行っております。近年はセカンドオピニオンサービスとしての意見書のご依頼も増えております。

 

不動産の資産評価
不動産(更地、駐車場、営業所、工場、倉庫、店舗ビル、事務所ビル、山林など)の現在の資産の価格を知りたいときに資産評価を行なっております。豊富な資料、情報に裏打ちされた適正な価格での評価を行います。


地代、家賃、更新料、名義書替料、借家権価格、立退料の評価
地代、家賃の増減額請求事件における継続賃料の評価を行います。
土地・建物の明渡し請求事件における立退料の評価、不動産利用権の侵害における借家権価格の評価も行っております。


不動産賃貸借の際の適正賃料、適正地代の評価
家賃、地代の賃料設定の際の新規地代、新規家賃の評価を行います。
地域の賃料水準を調査し、妥当な水準の賃料を決定します。


相続財産の適正な評価
現金、預貯金、上場会社の株式等の時価の把握は比較的容易ですが、不動産の時価の把握は困難な場合が多いことから、遺産分割、共有物分割、遺留分減殺請求等において、財産のうち多くの割合を占める不動産について、適正な価格の把握に不動産鑑定士による不動産鑑定評価が活用されています。
簡便な方法である固定資産税評価額や相続税路線価の価格を不動産の時価として利用されるケースが非常に多いですが、当該価格は税法上の時価であるため、相続税額などを計算する場合は有用ですが、不動産を含めた財産の分割などの場合で公平性を担保するためには、不動産鑑定士の鑑定評価による時価の把握が求められます。不動産の総額が高額になるにしたがい、時価との乖離が大きくなる可能性が高まり、公平性が失われていきます。
相続税路線価等を基本とした価格については、標準的な規模、整形で標準的な間口・奥行、中間画地の住宅地については、一定の指標となることも多いですが、特に個別性の強い不動産(例:車両の通行できない道路付の悪い土地、広大地、極端に不整形な土地、高圧線下地、高低差のある土地、建物の再建築ができない又は困難な土地、騒音等環境の悪い土地など)について、説得力のある客観的な時価を把握するためには不動産鑑定士による不動産鑑定評価が必要となります。


争訟時の評価
争訟の場合、早い段階での不動産鑑定評価の活用をご検討ください。争訟の場合は一度、鑑定評価書等が提出されると、それが後々裁判等に発展した場合でも使用され、当然再提出や再調整が許されない状況になります。また裁判等になりますと相手方から鑑定評価書の内容について、執拗に指摘される可能性が高いため、より綿密な理論武装を行い、かつ説得力を有する資料を収集して実証性の高い不動産鑑定評価書が求められます。あらかじめ、後々のことまで見据えたしっかりとした不動産鑑定評価書に基づいて相手方と交渉することが望まれます。


民事再生を行なった場合の財産評価
民事再生法に基づき、財産を早期に処分する場合の適正な価格を求めます。民事再生法に定めるところの「財産を処分する」場合の相当な価格を求めるに当たっては、依頼者の破産を想定し、より保守的に対象不動産に対して担保権が実行される状態を前提とします。また、「事業を継続する」場合の相当な価格を求めるに当たっては、価格時点における依頼者の事業継続ないし事業譲渡を想定し、対象不動産に係る開発・建築等の事業が継続される状態を前提とします。


ホテル、ゴルフ場、老人ホーム、病院等の特殊案件の評価
ホテル(ビジネスホテル、シティホテル、リゾートホテル、レジャーホテルなど)、ゴルフ場(ゴルフ練習場も含む)については、売上高等に基づく収益力を把握し、DCF法を活用して、投資採算性を評価いたします。また、全国からホテルやゴルフ場の売買事例を幅広く収集し、収益価格の検証を行います。M&Aに係る病院の評価や、有料老人ホームの評価も行っております。


借地権又は底地の購入の際の適正価格の評価
土地の所有者が借地権を購入する場合又は借地権者が底地を購入する場合の借地権価格又は底地価格を評価します。


事業再生ADRに係る鑑定評価
ADR(裁判外紛争解決手続)に係る不動産鑑定評価を行います。事業再生手続においては、企業の資産の評定にあたり不動産鑑定士による不動産鑑定評価が活用されております。弊社では早期の事業再生のため、大量案件に対しても迅速に対応いたします。


自己破産等の法的処理における不動産鑑定評価、価格等調査
自己破産の手続きにおいては、資産目録の作成に当たって、評価額を示す資料の添付が必要となります。不動産鑑定士による価格等調査が望ましいと考えられます。


離婚に伴う財産分与のための不動産鑑定評価、価格等調査
離婚訴訟における財産分与の請求において、所有する自宅や収益用不動産等の適切な時価を把握するために不動産鑑定評価を行います。


配偶者居住権等
遺産分割において、配偶者居住権と配偶者居住権が付着した建物及びその敷地のそれぞれの価格を判定致します。

 

2020.07.07 Tuesday