株式会社
大村不動産鑑定事務所
OMURA REAL ESTATE
APPRAISAL OFFICE

ご挨拶

当社のホームページをご覧いただきありがとうございます。
当社は不動産鑑定評価業務、不動産価格査定業務、不動産調査業務、不動産コンサルティング業務、不動産賃貸業務を行っている不動産鑑定会社です。当社の所在する千葉県を中心に東京都、神奈川県、埼玉県などの首都圏のほか、日本全国で不動産鑑定評価業務を行っております。
近年は特に当社のホームページをご覧になられた個人様、法人様や弁護士様、税理士様、宅建業者様からの一般住宅、区分マンション、共同住宅、店舗、工場、倉庫などのほか、ホテル、旅館、ゴルフ場、老人ホーム、病院などの不動産鑑定評価業務 、価格査定業務を受託させていただいております。
また、個人様向けのアパート、中古マンションなどの収益物件購入の際の不動産コンサルティング業務、法人様、弁護士様、税理士様向けのセカンドオピニオンサービス（意見書発行）、個人・法人様向けの資産の運用・管理・評価等に関する相談、金融機関様向けの不動産調査、担保評価に関する勉強会・セミナー活動にも力をいれております。

不動産鑑定評価業務

不動産の資産評価、不動産の売買・交換の際の評価、地代、家賃、立退料の評価、相続財産の適正な評価、ホテル、ゴルフ場、老人ホーム、病院等の特殊案件の評価、自己破産等の法的処理における評価、離婚に伴う財産分与のための評価、事業承継の際の不動産の鑑定評価など、不動産の公正な価格の根拠となる不動産鑑定評価に関する法律に基づく不動産鑑定評価書を発行いたします。なお、不動産業者様が媒介する不動産に対して行う不動産査定とは異なります。
（※不動産鑑定評価基準に則った不動産鑑定評価書を発行します。個人や法人の方が金融機関、公的機関等に提出する場合、相手方と不動産価格、賃料等について争いがあり、客観的な価値を把握したい場合などにご活用いただけます。）

価格査定業務

住宅用地や一戸建住宅、マンション一室などの不動産の価格査定や、資産価値把握などの場合に不動産鑑定評価に関する法律に基づく不動産鑑定評価書以外の隣接・周辺業務としての調査報告書を発行いたします。物件の現在価格を簡易に査定する場合や多数ある物件を出来るだけ迅速に査定する場合に有効です。これら不動産の机上評価も積極的に行っております。
（※不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査です。上記の不動産鑑定評価業務と比較して費用が安いことが特徴ですが、原則として社内などの内部資料としての利用に限ります。金融機関や公的機関等に提出する場合、裁判等の場合は利用をお薦めしておりません。）
（※お客様より、いわゆる「簡易鑑定」、「簡易評価」、「簡易不動産鑑定」をお願いしますとご依頼いただく場合もありますが、国土交通省策定の価格等調査ガイドラインにより、弊社においては、不動産鑑定評価基準に則らない不動産鑑定評価書以外の報告書については、「不動産鑑定評価書」との違いを明確にするために、「鑑定」または「評価」という用語をタイトルに用いた報告書（例：「鑑定調査書」、「価格評価書」、「簡易鑑定書」、「概算評価書」等）は発行しておりません。弊社では国土交通省策定の価格等調査ガイドラインを遵守し、不動産鑑定評価基準に則らない、不動産鑑定評価書以外の報告書については、「調査報告書」、「価格調査書」、「意見書」のいずれかのタイトルを用いております。

取得価額が不明な土地の取得価額の査定業務

概算取得費（100分5に相当する金額）を使わない計算にあたり、より説得力を有する不動産鑑定士による調査報告書が活用されております。市街地価格指数、地価公示、相続税路線価、地価図等の一部又は全部を基に、過去時点取得価額を判定致します。取得価額が不明な不動産について、地価上昇率のなだらかな地方圏の土地や、地価上昇率の大きい東京圏内でも昭和30～40年代以降に取得された土地について、調査報告書の作成が適しております。なお、譲渡所得の申告にあたりましては、顧問税理士様と十分の協議のうえ、行ってください。

経済的残存耐用年数の判定業務

不動産鑑定士が判定する経済的残存耐用年数は、価格時点において、対象不動産の用途や利用状況に即し、物理的要因及び機能的要因に照らした劣化の程度並びに経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じてその効用が十分に持続すると考えられる期間をいい、いわゆる法定耐用年数・物理的耐用年数とは異なります。ただ、誰が見ても納得できる調査結果を目指しているため、対象不動産の状況により、経済的残存耐用年数が法定耐用年数よりも長くなるとは限りません。

マーケティングレポート作成業務

ホテル・旅館などのマーケティングレポート作成業務を行っております。ホテル・旅館の市場動向、ホテル・旅館の位置するエリアにおけるポジション分析を致します。宿泊、旅行関連の全国、地域の統計資料、地域の状況、近隣の競合ホテル・旅館の情報を収集・分析し、将来の分析をマクロ及びミクロの視点から行います。不動産調査を得意とする不動産鑑定士によるマーケティングレポートを是非ご活用ください。

意見書作成業務

セカンドオピニオンサービスについて（不動産鑑定評価書に疑問がある場合など）
セカンドオピニオンとは、第三者の専門家に意見を求めることをいい、医療の世界においては当たり前になりつつありますが、近年では顧問弁護士、顧問税理士以外の弁護士、税理士に法律や税務の相談をするケースが増えております。我々、不動産鑑定士の世界も例外ではなく、セカンドオピニオンサービスの需要は拡大を続けております。
というのも、多くの不動産鑑定評価書について、専門用語や難解な表現が多く、一般の方はもちろん、不動産業界の方、他士業の方が不動産鑑定評価書を読んでも「内容がよく理解できない。」という意見をよく耳にします。具体的には、すでに不動産鑑定評価等を行っているが、他の不動産鑑定業者様が発行した不動産鑑定評価書の不動産鑑定評価額について疑問があるなどの場合、例えば　①「不動産鑑定評価額が対象不動産の存する地域の相場から逸脱していないか。」、②「積算価格、収益価格、比準価格などの試算価格もしくは、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料、比準賃料などの継続賃料にかかる試算賃料の差（乖離）が大きいが最終的に決定された不動産鑑定評価額は妥当であるか。」、③「交渉の相手方から不動産鑑定評価額や不動産鑑定評価書の内容について指摘を受けているが意見を聞かせてほしい。」、④「当方と相手方の不動産鑑定評価書を比較して意見を述べてほしい。」　など　、セカンドオピニオンとしての「意見書」の発行を行っております。なお、他社様発行の不動産鑑定評価書については、①不動産鑑定評価基準、国土交通省策定の価格等調査ガイドラインに則っているか。②単純な誤字脱字については、決定した価格や賃料に直接影響がないと認められる場合でも、その数いかんによっては不動産鑑定評価書自体の品質に疑義が生ずる場合があるため、誤字脱字はないか。③最も重要な要素として、価格形成要因の分析について問題点がないか、価格や賃料の決定に理論的な矛盾点がないか。価格の決定理由について、実証性に乏しく、説得力に問題がないか。などの視点から検証を行っております。セカンドオピニオンサービスとしての意見書作成業務は豊富な実践経験を有し、何事にも問題意識を持って取り組む不動産鑑定士にしかできないサービスです。お見積りは無料ですので、お気軽にお問い合わせください。（※不動産の価格の判定を伴わない調査で、価格の判定が必要な場合、不動産鑑定評価業務又は価格査定業務となります。）

不動産コンサルティング業務

収益物件（賃貸アパート、賃貸マンション、中古区分ワンルームマンション）の収支計画のコンサルティングを行っております。エクセルをお使いいただける方には、収支計画表を自ら作成し、計画に無理がないか、判断していただきます。収益用不動産は築年が経過するにつれ、通常、家賃が減価していきます。また、空室により家賃の入ってこないリスクもあります。また、定期的な日々の管理費、修繕費のほか、数年毎の大規模修繕も必要になる場合があります。さらに借入を行っていれば、金利負担、変動金利であれば、金利上昇リスクもあります。これらのリスクを許容しつつ、収益用不動産の運営を円滑に進めるためには、収益物件の購入時点でキャッシュフローの計画に無理がないか、判定する必要があります。購入時点のみの家賃の高さや利回り、建物の状態だけで判断することは危険です。代表自身も収益物件を運営している経験を生かし、また、不動産鑑定士としての立場から的確に収益物件購入に当たっての不動産コンサルティングを行います。

業務内容一覧表

サービスエリア

当社の所在する千葉県のほか、東京都、神奈川県、埼玉県などの首都圏を中心に、全国の不動産鑑定評価業務、価格査定業務、意見書作成業務、不動産コンサルティング業務を行っております。

納期について

更地、住宅地、マンション等であれば、地域（首都圏かそれ以外か）、物件数、時期（繁忙期である年末～年度末かそれ以外か）にもよりますが、お急ぎの場合は、最短で１週間程度からでの納品が可能です。その他の物件については、用途、物件数、時期により、ご相談に応じますが概ね２週間～１ヶ月程度の期間で現在、対応しております。

不動産鑑定評価業務等の費用について

評価対象不動産の所在地（首都圏かそれ以外か）、規模、納期（作業期間）、権利関係（所有権かそれ以外か）、評価目的（売買の参考、税務上、訴訟等など）、案件数等により個別にお見積もりいたします。お見積りに関して対象不動産の所在地や規模が不明確ですと正確なお見積りが困難となりますので、出来る限り詳細な情報をお伝えください。お見積り後、料金が確定した後は、お客様の都合などで条件変更等がある場合を除き、原則として追加費用等はいただいておりません。
お見積り後、ご依頼が成立しなかった場合でも、その後の営業等のご案内はいたしません。また、お借りした資料等は確実に破棄し秘密保持をお約束しますので、ご安心ください。

なお、お見積りは無料です。お気軽にご相談ください。