株式会社
大村不動産鑑定事務所
OMURA REAL ESTATE
APPRAISAL OFFICE

千葉県浦安市に所在する不動産鑑定会社です。当社の所在する千葉県を中心に東京都、神奈川県、埼玉県などの首都圏のほか、日本全国で不動産鑑定評価業務を行っております。
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士業の方

弁護士のお客様からのご依頼により不動産に係る争訟等において不動産の鑑定評価を行っております。近年はセカンドオピニオンサービスとしての意見書のご依頼も増えております。また、税理士・会計士のお客様の顧問先企業の相続の問題、法人間不動産売買等における不動産鑑定評価、事業承継の際の非上場株式の評価等に対応しております。近年は、相続に関する業務提携や資産の有効活用のコンサルティングにも力を入れております。

 

不動産の資産評価
不動産(更地、貸地、駐車場、戸建住宅、賃貸戸建、アパート、マンション一室、マンション一棟、店舗ビル、事務所ビル、山林、農地など)の評価替をするとき、現在の資産の価格(時価)を知りたいときに資産評価を行なっております。豊富な資料、情報に裏打ちされた適正な価格での評価を行います。


不動産の売買・交換の際の評価
不動産の売買・交換を行うに当たって、鑑定評価を利用すれば、公正・中立な価格を判断いたしますので、安心して取引を進めることができます。特に相場が把握しづらい特殊な用途の不動産の売買・交換の場合などの不動産取引が円滑に進みます。


地代、家賃、更新料、譲渡承諾料、名義書替料の評価、査定
継続地代、継続家賃の賃料改定の交渉について、貸主と借主の主張が食い違う場合が多いため、公正中立な立場から判定された不動産鑑定評価が活用されております。また、借地権の更新料、譲渡承諾料、名義書替料の査定も行っております。借地権評価に精通した不動産鑑定士の査定をぜひご活用ください。


立退料の評価

店舗、事務所等の事業用不動産の立退き交渉等に伴う、立退料の評価を行っております。(1).移転費用(引っ越しに要する費用)、(2).借家人が事実上喪失する経済的利益の補償(造作等移転補償、営業休止補償、人件費等補償、得意先喪失補償、移転通知費等の合計)、(3).利用権の消滅補償(狭義の借家権価格)の合算額をもって立退料を評価致します。オーナー様から立退きを要求されている場合、入居者様から立退料を要求されている場合、ぜひご相談ください。立退料の裁判等に精通した弁護士事務所の紹介も可能です。


建物買取請求権の査定
借地権が消滅し、建物買取請求権(借地法10条、借地借家法13条、14条)が成立する場合には、建物価格に場所的利益を考慮して建物買取請求権の査定を行います。場所的利益については更地としての価格を基に査定を行います。


不動産賃貸借の際の適正賃料、適正地代の評価
家賃、地代の賃料設定の際の新規地代、新規家賃の評価を行います。
地域の賃料水準を調査し、妥当な水準を決定します。


遺産分割、共有物分割の場合の財産評価
土地の分筆等、不動産の現物を分割する場合や、不動産を売却処分せず、評価額を基準に金銭で相続分を計算する場合など不動産の適正な時価の情報が必要な場合、顧問先企業の信頼性を高める存在として不動産鑑定士による不動産鑑定評価が活用されています。
相続税路線価等を基本とした価格については、標準的な規模、整形で標準的な間口・奥行、中間画地の住宅地については、一定の指標となることも多いですが、特に個別性の強い不動産(例:車両の通行できない道路付の悪い土地、広大地、極端に不整形な土地、高圧線下地、高低差のある土地、建物の再建築ができない又は困難な土地、騒音等環境の悪い土地など)について、説得力のある客観的な時価を把握するためには不動産鑑定士による不動産鑑定評価が必要となります。
また、大規模物件の分割について、分割前・分割後の価値をそれぞれ算定し、分割の面積と分割の方法等についてもご相談に応じております。


遺留分侵害額請求を行う場合等の評価
相続財産の一定割合の遺留分について侵害額請求をされる場合、またはされた場合、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が活用されています。


法人設立時の現物出資における評価
現物出資財産が不動産の場合、当該現物出資財産の価額が相当であることについて、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が活用されています。


特殊な画地などの評価
私道、著しく不整形な画地、崖地、道路に接道しない無道路地、通路状敷地を介して道路に接道する袋地又は敷延、地役権の付着した土地、高圧線下地、高架下の画地、墓地等の忌地など特殊な画地などの評価を行います。


ホテル、ゴルフ場、老人ホーム、病院等の特殊案件の評価
ホテル(ビジネスホテル、シティホテル、リゾートホテル、レジャーホテルなど)、ゴルフ場(ゴルフ練習場も含む)については、売上高等に基づく収益力を把握し、DCF法を活用して、投資採算性を評価いたします。また、全国からホテルやゴルフ場の売買事例を幅広く収集し、収益価格の検証を行います。M&Aに係る病院の評価や、有料老人ホームの評価、メガソーラー用地の評価も行っております。


法人間売買、法人役員間売買のための鑑定評価
法人間売買において、適正価格の把握は必要であり、また、親会社、子会社間の取引で恣意性排除のためには、不動産鑑定評価が必要となります。また、法人役員間売買においても、不動産鑑定評価額を基準に売買することが求められます。


事業承継の際の不動産の鑑定評価
非上場株式や事業用資産等の評価を行い、後継者の方へのこれらの資産の承継のサポートを行っております。


相続税申告時の評価
一般的には国税庁発表の財産評価基準、財産評価基本通達に基づき、相続税算定のための不動産評価が行われますが、当該評価額が時価を上回るケースも見られることから、適正な時価の把握が可能な不動産鑑定評価が活用されています。
○評価の流れ
①財産評価基準に基づき評価額を算定していただき、時価水準との比較を行います。(基本的には無料で対応しております。)
②上記の結果、時価水準が財産評価基準に基づく評価額よりも下回る可能性が高い場合には、当社による概算評価額に基づき、節税見込額を確認していただきます。
③上記の結果、正式な依頼となった場合に不動産鑑定評価書を発行致します。


取得価額が不明な土地の譲渡所得における取得価額の査定
概算取得費(100分5に相当する金額)を使わない計算にあたり、より説得力を有する不動産鑑定士による調査報告書が活用されております。市街地価格指数、地価公示、相続税路線価、地価図等の一部又は全部を基に、過去時点取得価額を判定致します。取得価額が不明な不動産について、地価上昇率のなだらかな地方圏の土地や、地価上昇率の大きい東京圏内でも昭和30~40年代以降に取得された土地について、調査報告書の作成が適しております。


現行の事業用定期借地権を普通借地権に切り替える場合の地主様への支払額の査定

現行の事業用定期借地権を普通借地権に切り替える場合の地主様への支払額については、普通借地権としての価格から事業用定期借地権の価格を控除して査定致します。借地権の譲渡承諾料についても、同時に査定致します。


相続財産の適正な評価
現金、預貯金、上場会社の株式等の時価の把握は比較的容易ですが、不動産の時価の把握は困難な場合が多いことから、遺産分割、共有物分割、遺留分侵害額請求等において、財産のうち多くの割合を占める不動産について、適正な価格の把握に不動産鑑定士による不動産鑑定評価が活用されています。
簡便な方法である固定資産税評価額や相続税路線価の価格を不動産の時価として利用されるケースが非常に多いですが、当該価格は税法上の時価であるため、相続税額などを計算する場合は有用ですが、不動産を含めた財産の分割などの場合で公平性を担保するためには、不動産鑑定士の鑑定評価による時価の把握が求められます。不動産の総額が高額になるにしたがい、時価との乖離が大きくなる可能性が高まり、公平性が失われていきます。
相続税路線価等を基本とした価格については、標準的な規模、整形で標準的な間口・奥行、中間画地の住宅地については、一定の指標となることも多いですが、特に個別性の強い不動産(例:車両の通行できない道路付の悪い土地、広大地、極端に不整形な土地、高圧線下地、高低差のある土地、建物の再建築ができない又は困難な土地、騒音等環境の悪い土地など)について、説得力のある客観的な時価を把握するためには不動産鑑定士による不動産鑑定評価が必要となります。


民事再生を行なった場合の財産評価
民事再生法に基づき、財産を早期に処分する場合の適正な価格を求めます。民事再生法に定めるところの「財産を処分する」場合の相当な価格を求めるに当たっては、依頼者の破産を想定し、より保守的に対象不動産に対して担保権が実行される状態を前提とします。また、「事業を継続する」場合の相当な価格を求めるに当たっては、価格時点における依頼者の事業継続ないし事業譲渡を想定し、対象不動産に係る開発・建築等の事業が継続される状態を前提とします。


ホテル、ゴルフ場、老人ホーム、病院等の特殊案件の評価
ホテル(ビジネスホテル、シティホテル、リゾートホテル、レジャーホテルなど)、ゴルフ場(ゴルフ練習場も含む)については、売上高等に基づく収益力を把握し、DCF法を活用して、投資採算性を評価いたします。また、全国からホテルやゴルフ場の売買事例を幅広く収集し、収益価格の検証を行います。M&Aに係る病院の評価や、有料老人ホームの評価も行っております。


借地権又は底地の購入の際の適正価格の評価
土地の所有者が借地権を購入する場合又は借地権者が底地を購入する場合の借地権価格又は底地価格を評価します。


事業再生ADRに係る鑑定評価
ADR(裁判外紛争解決手続)に係る不動産鑑定評価を行います。事業再生手続においては、企業の資産の評定にあたり不動産鑑定士による不動産鑑定評価が活用されております。弊社では早期の事業再生のため、大量案件に対しても迅速に対応いたします。


自己破産等の法的処理における不動産鑑定評価、価格等調査
自己破産の手続きにおいては、資産目録の作成に当たって、評価額を示す資料の添付が必要となります。不動産鑑定士による価格等調査が望ましいと考えられます。


離婚に伴う財産分与のための不動産鑑定評価、価格等調査
離婚訴訟における財産分与の請求において、所有する自宅や収益用不動産等の適切な時価を把握するために不動産鑑定評価を行います。


配偶者居住権等
遺産分割において、配偶者居住権と配偶者居住権が付着した建物及びその敷地のそれぞれの価格を判定致します。

2024.06.26 Wednesday