個人のお客様
個人のお客様にとって不動産の鑑定評価はあまりなじみがなく、不動産鑑定士という職業・資格を知らない方も多いと思われます。しかしながら、財産のうち大部分を占める不動産の相続の場合などに、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が広く活用されています。さらに、近年は自宅マンションの新規立ち上げ法人への売買、財産分与のための自宅戸建やマンションの価格査定、借地権又は底地の購入・地代交渉、賃貸アパートの購入の際の不動産鑑定評価、価格査定の相談も増加しております。
不動産の資産評価
所有不動産（更地、貸地、駐車場、戸建住宅、賃貸戸建、賃貸アパート、分譲マンション一室、賃貸マンション一棟、貸店舗ビル、貸事務所ビル、山林、農地など）の評価替をするとき、現在の資産の価格（時価）を知りたいときに資産評価を行なっております。豊富な資料、情報に裏打ちされた適正な価格での評価を行います。
不動産の売買・交換の際の評価
不動産の売買・交換を行うに当たって、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を利用すれば、客観的で適正な価格の把握が可能となりますので、安心して取引を進めることができます。特に相場が把握しづらい特殊な用途の不動産、総額の大きい不動産の売買・交換の場合などに不動産鑑定評価は特に適しており、不動産取引が円滑に進みます。
地代、家賃、更新料、譲渡承諾料（名義書換料）、建替承諾料、介入権行使に係る価格（介入権価格）の評価、査定
継続地代、継続家賃の賃料改定の交渉について、貸主と借主の主張が食い違う場合が多いため、公正中立な立場から判定された不動産鑑定評価が活用されております。継続賃料の評価については、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法を可能な限り適用し、説得力のある賃料評価に努めております。また、借地権の更新料、譲渡承諾料（名義書替料）、建替承諾料、介入権行使に係る価格（介入権価格）の査定も行っております。基本的には、借地権の更新料、譲渡承諾料（名義書換料）については借地権価格をベースに、建替承諾料については更地価格をベースに評価を行います。また、介入権価格については、借地権価格から譲渡承諾料、建付減価額、借家権価格を控除し、建物価格を加算して評価を行います。評価に精通した不動産鑑定士の査定をぜひご活用ください。
立退料の評価
店舗、事務所等の事業用不動産の立退き交渉等に伴う、立退料の評価を行っております。(1).移転費用（引っ越しに要する費用）、(2).借家人が事実上喪失する経済的利益の補償（造作等移転補償、営業休止補償、人件費等補償、得意先喪失補償、移転通知費等の合計）、(3).利用権の消滅補償（狭義の借家権価格）の合算額をもって立退料を評価致します。オーナー様から立退きを要求されている場合、入居者様から立退料を要求されている場合、ぜひご相談ください。立退料の裁判等に精通した弁護士事務所の紹介も可能です。
建物買取請求権の査定
借地権が消滅し、建物買取請求権（借地法10条、借地借家法13条、14条）が成立する場合には、建物価格に場所的利益を考慮して建物買取請求権の査定を行います。場所的利益については更地としての価格を基に査定を行います。
不動産賃貸借の際の適正賃料、適正地代の評価
家賃、地代の賃料設定の際の新規地代、新規家賃評価を行っております。
地域の賃料水準を調査し、妥当な水準を決定します。鑑定評価の手法としては、積算法、賃貸事例比較法、場合により収益分析法を適用し評価を行います。
相手方との交渉材料として不動産鑑定評価書が活用されています。
相続財産の適正な評価
現金、預貯金、上場会社の株式等の時価の把握は比較的容易ですが、不動産の時価の把握は困難な場合が多いことから、遺産分割、共有物分割、遺留分侵害額請求等において、財産のうち多くの割合を占める不動産について、適正な価格の把握に不動産鑑定士による不動産鑑定評価が活用されています。
簡便な方法である固定資産税評価額や相続税路線価の価格を不動産の時価として利用されるケースが非常に多いですが、当該価格は税法上の時価であるため、相続税額などを計算する場合は有用ですが、不動産を含めた財産の分割などの場合で公平性を担保するためには、不動産鑑定士の鑑定評価による時価の把握が求められます。不動産の総額が高額になるにしたがい、時価との乖離が大きくなる可能性が高まり、公平性が失われていきます。
相続税路線価等を基本とした価格については、標準的な規模、整形で標準的な間口・奥行、中間画地の住宅地については、一定の指標となることも多いですが、特に個別性の強い不動産（例：車両の通行できない道路付の悪い土地、広大地、極端に不整形な土地、高圧線下地、高低差のある土地、建物の再建築ができない又は困難な土地、騒音等環境の悪い土地など）について、説得力のある客観的な時価を把握するためには不動産鑑定士による不動産鑑定評価が必要となります。
争訟時の評価
争訟の場合、早い段階での不動産鑑定評価の活用をご検討ください。争訟の場合は一度、鑑定評価書等が提出されると、それが後々裁判等に発展した場合でも使用され、当然再提出や再調整が許されない状況になります。また裁判等になりますと相手方から鑑定評価書の内容について、執拗に指摘される可能性が高いため、より綿密な理論武装を行い、かつ説得力を有する資料を収集して実証性の高い不動産鑑定評価書が求められます。あらかじめ、後々のことまで見据えたしっかりとした不動産鑑定評価書に基づいて相手方と交渉することが望まれます。
法人設立時の現物出資における評価
現物出資財産が不動産の場合、当該現物出資財産の価額が相当であることについて、公的機関等に対する資料として不動産鑑定士による不動産鑑定評価が活用されています。
隣接地購入の際の適正価格の評価
隣接地の売買に当たっては、取引当事者の事情等により、周辺相場と異なる価格設定が行われる場合が多いことから、売主及び買主双方が納得する価格の評価が求められます。
借地権又は底地の購入の際の適正価格の評価
土地の所有者が借地権を購入する場合又は借地権者が底地を購入する場合の借地権価格又は底地価格を評価します。所有者及び借地権者双方が納得する価格の評価が求められます。
特殊な画地などの評価
私道、著しく不整形な画地、崖地、道路に接道しない無道路地、通路状敷地を介して道路に接道する袋地又は敷延、地役権の付着した土地、高圧線下地、高架下の画地、墓地等の忌地など特殊な画地などの評価を行います。
リバースモゲージに関する鑑定評価
所有する住宅や土地を担保に金融機関、自治体から融資を受けるための担保評価を行っております。
離婚に伴う財産分与のための不動産鑑定評価、価格調査
離婚に伴う財産分与の請求において、自宅（戸建住宅、分譲マンション）や収益用不動産（賃貸アパート、賃貸一棟マンション）の適切な時価を把握するために不動産鑑定評価、価格調査を行います。
配偶者居住権等
遺産分割において、配偶者居住権と配偶者居住権が付着した建物及びその敷地のそれぞれの価格を判定致します。
取得価額が不明な土地の譲渡所得における取得価額の査定
概算取得費（100分5に相当する金額）を使わない計算にあたり、より説得力を有する不動産鑑定士による調査報告書が活用されております。市街地価格指数、地価公示、相続税路線価、地価図等の一部又は全部を基に、過去時点取得価額を判定致します。取得価額が不明な不動産について、地価上昇率のなだらかな地方圏の土地や、地価上昇率の大きい東京圏内でも昭和30～40年代以降に取得された土地について、調査報告書の作成が適しております。なお、譲渡所得の申告にあたりましては、顧問税理士様と十分の協議のうえ、行ってください。
資産の管理・運用・活用・処分等に関するご相談
主として多数の資産をお持ちの方の資産の管理・運用・活用・処分等についてのご相談に応じております。資産の時価を定期的に把握する資産管理台帳の作成や、資産の運用方針の策定、遊休不動産の活用や処分等に関するアドバイス等を行っております。
減価償却費の算定・消費税申告のための建物価格の評価・査定
収益用不動産（主に賃貸アパート、賃貸一棟マンション）の取引等にあたり、売買契約書に土地・建物の内訳価格の記載がなく（土地・建物の内訳価格が不明）、建物価格が減価償却費の算定・消費税申告のために必要な場合、建物価格の評価・査定を行っております。内訳価格の記載がない場合、土地・建物の固定資産税評価額で按分する方法が広く採用されてきましたが、固定資産税評価額は固定資産税課税のための価格であり、実態の時価と乖離するケースも多く、判例（東京地方裁判所令和４年６月７日判決）において、土地・建物一括譲渡の場合における対価の区分について、固定資産税評価額に基づく按分比率ではなく、鑑定評価額に基づく按分比率に基づく価額が認められたこともあり、減価償却費の算定・消費税申告のための建物価格の評価・査定については、不動産鑑定士による不動産鑑定評価、価格査定が活用されるケースが増えております。
現行の事業用定期借地権を普通借地権に切り替える場合の地主様への支払額の査定
現行の事業用定期借地権を普通借地権に切り替える場合の地主様への支払額については、普通借地権としての価格から事業用定期借地権の価格を控除して査定致します。借地権の譲渡承諾料についても、同時に査定致します。
経済的残存耐用年数の判定
建物の物理的要因、機能的要因、経済的要因について分析検討・調査を行い、経済的残存耐用年数の判定を行います。不動産鑑定士が判定する経済的残存耐用年数は、価格時点において、対象不動産の用途や利用状況に即し、物理的要因及び機能的要因に照らした劣化の程度並びに経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じてその効用が十分に持続すると考えられる期間をいい、いわゆる法定耐用年数・物理的耐用年数とは異なります。
中古不動産流通のため行われる売買・担保等の参考としての価格調査
中古マンション、中古戸建住宅について、現状を所与とした価格等調査業務、リフォームを行うことを前提とした価格等調査業務を行っております。
中古住宅については、住宅の品質や管理状態について十分に検査されず、どのような住宅でも経年により一律に減価される査定が慣行的に行われていました。
また、中古住宅の経済価値を上昇させるであろうリフォーム、リノベーションを行っても、客観的な評価の拠所がなく、適正に評価されない事例も多く見受けられました。
これらの問題を解決し、中古不動産の価格査定の透明性を担保するために、不動産鑑定士による価格調査を行っております。
適正な価格調査により、金融機関等に対する資料としてご活用いただけます。
なお、不動産価格調査書の雛型は以下のとおりです。
不動産価格調査書雛型（中古マンション・現状を所与）
不動産価格調査書雛型（中古マンション・リフォームを行うことを前提）
不動産価格調査書雛型（中古戸建・現状を所与）
不動産価格調査書雛型（中古戸建・リフォームを行うことを前提）
個人のお客様向け不動産コンサルティング業務
★マイホーム取得について
戸建住宅やマンションの購入にあたり、不動産の物件情報については売手の不動産業者さんに頼りがちで物件の良し悪しは売手の不動産業者さんの言葉を信じるしかないのが現状です。
（信頼できる不動産業者さんと出会えることが良い物件購入の近道とも言えます。）
一生に何度もない大きな買物で長期のローンを組む場合も多いことから、その場の勢いや感覚だけで物件を買うと痛い目にあうケースも少なくありません。その反面、条件の良い物件はすぐに売れてしまうため、短期間での決断を迫られる場合もあり、他の商品と異なり、じっくり時間をかけて選ぶことが難しいという面もあります。従って購入した後、後悔しないためにも迅速かつ綿密な計画を立てる必要があります。
不動産の価格は売り出しの時期、周辺相場に対する当該物件の立地の特性（駅距離、前面道路幅員、住環境など）、個別的な条件（土地の場合は角地や方位、形状など）のほか、売主、買主の力関係にも左右されます。売主が早く売りたい事情がある場合は価格は安くなる傾向にありますし、買主がどうしても当該物件が早く欲しいということになれば、価格は高くなる傾向にあります。
★マイホーム購入のための価格判定業務
入手されている資料の範囲内で、売り主様ご提示の価格について、５段階で判定いたします。（高目、やや高目、概ね妥当、やや安目、安目）
また、物件の長所、短所をお伝えします。
完璧な物件はこの世にはおそらくなく、あるとしても売りに出されることはまずないと思ってマイホームの購入を検討してください。
なお、意見は不動産鑑定評価とは異なりますので、ご注意ください。
また、第三者の目線を重視したコンサルティングサービスのため、物件の勧誘、特定の不動産会社様の斡旋はありません。購入すべきかどうかの判断は最終的にはご自身で行っていただきます。
★収益物件の収支計画作成のコンサルティング
収益物件（賃貸アパート、賃貸マンション、中古区分ワンルームマンション）の収支計画のコンサルティングを行っております。エクセルをお使いいただける方には、収支計画表を自ら作成し、計画に無理がないか、判断していただきます。収益用不動産は築年が経過するにつれ、通常、家賃が減価していきます。また、空室により家賃の入ってこないリスクもあります。また、定期的な日々の管理費、修繕費のほか、数年毎の大規模修繕も必要になる場合があります。さらに借入を行っていれば、金利負担、変動金利であれば、金利上昇リスクもあります。これらのリスクを許容しつつ、収益用不動産の運営を円滑に進めるためには、収益物件の購入時点でキャッシュフローの計画に無理がないか、判定する必要があります。購入時点のみの家賃の高さや利回り、建物の状態だけで判断することは危険です。代表自身も収益物件を運営している経験を生かし、また、不動産鑑定士としての立場から的確に収益物件購入に当たっての不動産コンサルティングを行います。