業務案内
不動産鑑定評価の必要性
不動産の価格は当事者（売主・買主）が自由に決められます。また、不動産の価格水準（相場）については、地価公示や地価調査、相続税路線価等をインターネットで調べたり、無料の不動産情報誌を読んだり、地元の不動産取引業者さん等へ売却の査定をお願いすれば、無料で手軽に知ることができます。
ただ、不動産の適正な価格（誰が見ても納得するであろう客観的な価格）については、これらの無料の情報から導き出すのは困難です。なぜなら、不動産は、土地についてだけ見ても、不整形地や広大地、街路の極端に狭い土地など特殊な場合が数多くあり、建物については、管理の状態や築年数などで価格が大きく異なるからです。また、不動産は私たちが普段生活する場所である一戸建住宅、アパート、マンションなどに限らず、事務所ビル、店舗ビル、ホテル、ゴルフ場、駐車場、畑、田、山林、病院、老人ホーム、ショッピングセンターなど多種多様であり、これらについて、適正な価格が知りたいときは、不動産の鑑定評価が必要となってくる場合が多いのです。
そもそも、不動産鑑定士とは、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき実施される国家試験に合格し、国土交通省に登録される国家資格です。不動産鑑定士は不動産の鑑定評価に関して、業務の独占が認められている一方、専門職業家としての責務を負っており、日々、資質の向上に努めています。
業務内容
①不動産鑑定評価業務について
不動産の資産評価、不動産の売買・交換の際の評価、地代、家賃、立退料の評価、相続財産の適正な評価、ホテル、ゴルフ場、老人ホーム、病院等の特殊案件の評価、自己破産等の法的処理における評価、事業承継の際の不動産の鑑定評価など、不動産の公正な価格の根拠となる不動産鑑定評価に関する法律に基づく不動産鑑定評価書を発行いたします。なお、不動産業者さんが媒介する不動産に対して行う不動産査定とは異なります。
（※不動産鑑定評価基準に則った不動産鑑定評価書を発行します。個人や法人の方が金融機関、公的機関等に提出する場合、相手方と不動産価格、賃料等に争いがあり、客観的な価値を把握したい場合などに活用いただけます。）
②価格査定業務について
住宅用地や一戸建住宅、マンション一室などの不動産の価格査定や、資産価値把握などの場合に不動産鑑定評価に関する法律に基づく不動産鑑定評価書以外の隣接・周辺業務としての調査報告書を発行いたします。物件の現在価格を簡易に査定する場合や多数ある物件を出来るだけ迅速に査定する場合に有効です。これら不動産の机上評価も行っております。
（※不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査です。上記の不動産鑑定評価業務と比較して費用が安いことが特徴ですが、原則として社内などの内部資料としての利用に限ります。金融機関や公的機関等に提出する場合、裁判等の場合は利用をお薦めしておりません。）
（※お客様より、いわゆる「簡易鑑定」、「簡易評価」、「簡易不動産鑑定」をお願いしますとご依頼いただく場合もありますが、国土交通省策定の価格等調査ガイドラインにより、弊社においては、不動産鑑定評価基準に則らない不動産鑑定評価書以外の報告書については、「不動産鑑定評価書」との違いを明確にするために、「鑑定」または「評価」という用語をタイトルに用いた報告書（例：「鑑定調査書」、「価格評価書」、「簡易鑑定書」、「概算評価書」等）は発行しておりません。弊社では価格等調査ガイドラインを遵守し、不動産鑑定評価基準に則らない、不動産鑑定評価書以外の報告書については、「調査報告書」、「価格調査書」、「意見書」のいずれかのタイトルを用いております。
③セカンドオピニオンサービスについて
セカンドオピニオンとは、第三者の専門家に意見を求めることをいい、医療の世界においては当たり前になりつつありますが、近年では顧問弁護士、顧問税理士以外の弁護士、税理士に法律や税務の相談をするケースが増えております。我々、不動産鑑定士の世界も例外ではなく、セカンドオピニオンサービスの需要は拡大を続けております。
というのも、不動産鑑定評価書については、専門用語や難解な表現が多く、一般の方はもちろん、不動産業界の方、他士業の方が不動産鑑定評価書を読んでも「内容がよく理解できない。」という意見をよく耳にします。
具体的には、すでに不動産鑑定評価等を行っているが、他の不動産鑑定業者様が発行した不動産鑑定評価書の不動産鑑定評価額について疑問があるなどの場合（例：①「不動産鑑定評価額が対象不動産の存する地域の相場から逸脱していないか。」、②「積算価格、収益価格、比準価格などの試算価格もしくは、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料、比準賃料などの継続賃料にかかる試算賃料の差（乖離）が大きいが最終的に決定された不動産鑑定評価額は妥当であるか。」、③「交渉の相手方から不動産鑑定評価額や不動産鑑定評価書の内容について指摘を受けているが意見を聞かせてほしい。」、④「当方と相手方の不動産鑑定評価書を比較して意見を述べてほしい。」 など ）、セカンドオピニオンとしての「意見書」の発行を行っております。なお、他社様発行の不動産鑑定評価書については、①不動産鑑定評価基準、国土交通省策定の価格等調査ガイドラインに則っているか。②単純な誤字脱字については、決定した価格や賃料に直接影響がないと認められる場合でも、その数いかんによっては不動産鑑定評価書自体の品質に疑義が生ずる場合があるため、誤字脱字はないか。③最も重要な要素として、価格形成要因の分析について問題点がないか、価格や賃料の決定に理論的な矛盾点がないか。価格の決定理由について、実証性に乏しく、説得力に問題がないか。などの視点から検証を行っております。セカンドオピニオンサービスは豊富な実践経験を有し、何事にも問題意識を持って取り組む不動産鑑定士にしかできないサービスです。お見積りは無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
（※不動産の価格の判定を伴わない調査で、価格の判定が必要な場合、不動産鑑定評価業務又は価格査定業務となります。）
④不動産コンサルティング業務について
投資用不動産（マンション一棟、アパート一棟、ワンルームマンションなど）の資金計画、収入予測についての助言などを行っております。
価格等調査ガイドライン
不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う場合、不動産鑑定評価基準に則って行われることが原則ですが、依頼者のニーズの多様化や企業会計における不動産の時価評価の一部義務化、CRE戦略の進展等を背景に、不動産鑑定評価基準によらない価格等調査のニーズの増大が想定されます。
一方で、このような業務では、低廉かつ短期間で結果を得たいがために、依頼目的や結果の利用範囲等に見合わない簡便なものが依頼されたり、簡便な価格等の調査が不動産鑑定士・不動産鑑定業者が認識していた範囲を超えて利用され、トラブルが発生する可能性をはらんでいます。
このような状況から、平成21年3月31日に取りまとめられた国土審議会土地政策分科会不動産鑑定評価部会報告書「社会の変化に対応したよりよい鑑定評価に向けて」において、不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドラインを策定すべきとされました。この報告書を踏まえ、国土交通省において、今般、不動産鑑定士が行う価格等調査全般について、その適正な実施を図るためのルールである「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」（略称「価格等調査ガイドライン」）が策定されました。
お客様より、いわゆる「簡易鑑定」、「簡易評価」、「簡易不動産鑑定」をお願いしますとご依頼いただく場合もありますが、上記の価格等調査ガイドラインの策定により、弊社においては、不動産鑑定評価基準に則らない不動産鑑定評価書以外の報告書については、「不動産鑑定評価書」との違いを明確にするために、「鑑定」または「評価」という用語をタイトルに用いた報告書（例：「鑑定調査書」、「価格評価書」、「簡易鑑定書」、「概算評価書」等）は発行しておりません。弊社では価格等調査ガイドラインを遵守し、不動産鑑定評価基準に則らない、不動産鑑定評価書以外の報告書については、「調査報告書」、「価格調査書」、「意見書」のいずれかのタイトルを用いております。
不動産鑑定評価の実績
受託先
①官公庁・公益法人等
国土交通省関東地方整備局
財務省関東財務局
農林水産省関東農政局
厚生労働省
国税庁東京国税局
千葉県
市川税務署
千葉東税務署
市川市役所
浦安市役所
各独立行政法人等
②民間法人等
不動産仲介業者
不動産管理会社
住宅販売会社
不動産投資会社
不動産コンサルティング会社
ゼネコン
デベロッパー
ハウスメーカー
都市銀行
地方銀行
個人
個人投資家
弁護士事務所
会計士事務所
税理士事務所
サービサー
ゴルフ場運営会社
ショッピングセンター運営会社
一般事業法人
マンション管理組合
受託案件
◇当社が現在まで不動産鑑定評価業務、不動産調査業務等を行った受託案件の主な内容です。
◆土地（住宅）の不動産鑑定評価業務、不動産調査業務等
戸建住宅地、43条適用道路沿いの住宅地、42条2項道路に指定された道路沿いの住宅地、共同住宅地、街路条件の劣る開発不可の市街化区域内の大規模画地、住宅開発予定地、埋蔵文化財包蔵地（前方後円墳跡）に指定された大規模画地、緑化保全地区内の大規模画地、大規模分譲住宅地、国有畦畔を含む宅地、都市計画道路区域内の住宅地、擁壁の老朽化した旧分譲住宅地、無道路地、袋地、敷地延長型住宅地、大型別荘地、別荘用地、分譲マンション用地、賃貸マンション用地、市街化調整区域内の在来住宅地、帯状画地、メガソーラー用地
◆土地（商業）の不動産鑑定評価業務、不動産調査業務等
駅前の商業地、幹線道路沿いの路線商業地、アーケード沿いの商業地、シャッター街の中の商業地、ショッピングセンター開発予定地、ホテル用地
◆土地（工業）の不動産鑑定評価業務、不動産調査業務等
物流業務用地、中小工場地、大工場地
◆土地（その他）の不動産鑑定評価業務、不動産調査業務等
畑、田、資材置場、学校用地、市街化区域内の農地、雑種地、区分地上権の設定された土地、河川区域内の土地、地中障害物のある宅地、私道、定期借地権付底地、旧日本軍の施設用地、刑務所跡地、農地の耕作権（小作権）、公園用地、土地の併合による限定価格、経済合理性に反する土地の分割による限定価格
◆建物（住宅）の不動産鑑定評価業務、不動産調査業務等
戸建一般住宅、狭小住宅、倉庫付住宅、事務所付住宅、店舗付住宅、自用の一般住宅、賃貸戸建、賃貸長屋、別荘、温泉付別荘、保養所、寮、寄宿舎、社宅、昭和1桁代に建築された木造家屋、賃貸マンション、ウィークリーマンション、分譲マンション、分譲中のマンション、建築中のマンション、自用の中古マンション、賃貸中古マンション、既存不適格の中古マンション、管理費・修繕積立金滞納マンション、賃貸アパート、賃貸店舗付アパート、外国人専用賃貸アパート、店舗付賃貸マンション、区画整理地内のマンション、サービスアパートメント、都市計画区域外の高層マンション、リゾートマンション、借地権付マンション、旧耐震マンション、連棟式住宅（テラスハウス）、敷地が借地権の連棟式住宅（テラスハウス）、タワーマンション
◆建物（商業）の不動産鑑定評価業務、不動産調査業務等
大規模マンション内の1階店舗、店舗付事務所、自社ビル、賃貸事務所、コンビニエンスストア、クリーニング店、ガソリンスタンド、カメラ店、スーパー、レンタルビデオ店、ホームセンター、中古車販売店、ソシアルビル、建築確認を受けていない違反建築物、パチンコ店、ショッピングセンター、百貨店、定期借地権付のパチンコ店、全国チェーンのビジネスホテル、レジャーホテル、シティホテル、リゾートホテル、ペンシルビル、カフェ
◆建物（工業）の不動産鑑定評価業務、不動産調査業務等
埋立地内の大規模工場、液状化対策済の工場、工業団地内の工場、土壌汚染のある化学工場、取壊最有効の工場、自社倉庫、賃貸倉庫、工場財団、油槽所
◆その他の不動産鑑定評価業務、不動産調査業務等
機械式立体駐車場、自走式立体駐車場、マンション内平置駐車場、月極駐車場、コインパーキング、マンション内コインパーキング、調整区域内の月極駐車場、リゾート地内の料理店・プール・庭園、旅館、温泉権付旅館、賃貸トランクルーム、ゴルフ場、ゴルフ練習場、保安林、病院、診療所、老人ホーム、老人保健施設、専門学校、結婚式場、漁港施設、無人島、映画館、スーパー銭湯、不法投棄のある山林、採石場、宗教施設、遊園地、テーマパーク、市街化区域内の山林、市街化調整区域内の山林、都市計画区域外の山林、店舗の継続賃料、店舗の立退き料、店舗の新規賃料、駐車場の新規賃料、事務所の新規賃料、事務所の継続賃料、建物買取請求権価格、場所的利益の価格、介入権価格