株式会社
大村不動産鑑定事務所
OMURA REAL ESTATE
APPRAISAL OFFICE

千葉県浦安市に所在する不動産鑑定会社です。当社の所在する千葉県を中心に東京都、神奈川県、埼玉県などの首都圏のほか、日本全国で不動産鑑定評価業務を行っております。
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法人の方

資産の有効活用、経営戦略を練るうえで適正な不動産の時価が把握可能な不動産の鑑定評価が増加しております。また、金融機関、公的機関等に対する重要な資料として不動産鑑定評価書が活用されています。近年はセカンドオピニオンサービスとしての意見書のご依頼も増えております。

 

大量・一括の資産評価
首都圏や全国などに分散した大量の不動産の一括評価を行っております。また、価格だけ知りたいなどの価格査定業務にも対応しております。


不動産の資産評価
所有不動産(更地、駐車場、賃貸マンション一棟、自社ビル、自社店舗ビル、貸店舗ビル、貸事務所ビル、営業所、工場、倉庫、ホテル、旅館、保養所、寮、社宅、山林など)の評価替をするとき、現在の資産の価格を知りたいときに資産評価を行なっております。豊富な資料、情報に裏打ちされた適正な価格での評価を行います。


不動産の売買・交換の際の評価
不動産の売買・交換を行うに当たって、鑑定評価を利用すれば、適正な価格の把握が可能となりますので、安心して取引を進めることができます。また、関連会社間取引の場合、金融機関や公的機関等に対する資料として客観的な価格である不動産鑑定評価額が活用されています。


地代、家賃、更新料、譲渡承諾料、名義書替料の評価、査定
継続地代、継続家賃の賃料改定の交渉について、貸主と借主の主張が食い違う場合が多いため、公正中立な立場から判定された不動産鑑定評価が活用されております。また、借地権の更新料、譲渡承諾料、名義書替料の査定も行っております。借地権評価に精通した不動産鑑定士の査定をぜひご活用ください。


立退料の評価
店舗、事務所等の事業用不動産の立退き交渉等に伴う、立退料の評価を行っております。(1).移転費用(引っ越しに要する費用)、(2).借家人が事実上喪失する経済的利益の補償(造作等移転補償、営業休止補償、人件費等補償、得意先喪失補償、移転通知費等の合計)、(3).利用権の消滅補償(狭義の借家権価格)の合算額をもって立退料を評価致します。オーナー様から立退きを要求されている場合、入居者様から立退料を要求されている場合、ぜひご相談ください。立退料の裁判等に精通した弁護士事務所の紹介も可能です。


建物買取請求権の査定
借地権が消滅し、建物買取請求権(借地法10条、借地借家法13条、14条)が成立する場合には、建物価格に場所的利益を考慮して建物買取請求権の査定を行います。場所的利益については更地としての価格を基に査定を行います。


投資用不動産の購入の検討のための調査
購入検討不動産の現行賃料、ビルのグレード、管理状態、空室率等を調査し、地域の賃料水準、利回り、空室率等と照らして、妥当な価格水準、利回りを判定します。


不動産賃貸借の際の適正賃料、適正地代の評価
家賃、地代の賃料設定の際の新規地代、新規家賃の評価を行います。
地域の賃料水準を調査し、妥当な水準を決定します。
相手方との交渉材料として不動産鑑定評価書が活用されています。


相続財産の適正な評価
現金、預貯金、上場会社の株式等の時価の把握は比較的容易ですが、不動産の時価の把握は困難な場合が多いことから、遺産分割、共有物分割、遺留分侵害額請求等において、財産のうち多くの割合を占める不動産について、適正な価格の把握に不動産鑑定士による不動産鑑定評価が活用されています。
簡便な方法である固定資産税評価額や相続税路線価の価格を不動産の時価として利用されるケースが非常に多いですが、当該価格は税法上の時価であるため、相続税額などを計算する場合は有用ですが、不動産を含めた財産の分割などの場合で公平性を担保するためには、不動産鑑定士の鑑定評価による時価の把握が求められます。不動産の総額が高額になるにしたがい、時価との乖離が大きくなる可能性が高まり、公平性が失われていきます。
相続税路線価等を基本とした価格については、標準的な規模、整形で標準的な間口・奥行、中間画地の住宅地については、一定の指標となることも多いですが、特に個別性の強い不動産(例:車両の通行できない道路付の悪い土地、広大地、極端に不整形な土地、高圧線下地、高低差のある土地、建物の再建築ができない又は困難な土地、騒音等環境の悪い土地など)について、説得力のある客観的な時価を把握するためには不動産鑑定士による不動産鑑定評価が必要となります。


争訟時の評価
争訟の場合、早い段階での不動産鑑定評価の活用をご検討ください。争訟の場合は一度、鑑定評価書等が提出されると、それが後々裁判等に発展した場合でも使用され、当然再提出や再調整が許されない状況になります。また裁判等になりますと相手方から鑑定評価書の内容について、執拗に指摘される可能性が高いため、より綿密な理論武装を行い、かつ説得力を有する資料を収集して実証性の高い不動産鑑定評価書が求められます。あらかじめ、後々のことまで見据えたしっかりとした不動産鑑定評価書に基づいて相手方と交渉することが望まれます。


法人設立時の現物出資における評価
現物出資財産が不動産の場合、当該現物出資財産の価額が相当であることについて、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が活用されています。


借地権又は底地の購入の際の適正価格の評価
土地の所有者が借地権を購入する場合又は借地権者が底地を購入する場合の借地権価格又は底地価格を評価します。


特殊な画地などの評価
私道、著しく不整形な画地、崖地、道路に接道しない無道路地、通路状敷地を介して道路に接道する袋地又は敷延、地役権の付着した土地、高圧線下地、高架下の画地、墓地等の忌地など特殊な画地などの評価を行います。


資産の管理・運用・活用・処分等に関するご相談
資産の管理・運用・活用・処分等についてのご相談に応じております。資産の時価を定期的に把握する資産管理台帳の作成や、資産の運用方針の策定、遊休不動産の活用や処分等に関するアドバイス等を行っております。


減価償却費算定のための建物価格の評価
収益用不動産の取引等にあたり、建物価格(土地・建物の内訳価格)が減価償却費の算定に必要な場合、建物価格(土地・建物の内訳価格)の評価を行っています。不動産取引の実務上は、土地・建物の固定資産税評価額で按分する方法が多く採用されていますが、実態と乖離するケースも多いことから、不動産鑑定評価が活用されています。


ホテル、ゴルフ場、老人ホーム、病院等の特殊案件の評価

ホテル(ビジネスホテル、シティホテル、リゾートホテル、レジャーホテルなど)、ゴルフ場(ゴルフ練習場も含む)については、売上高等に基づく収益力を把握し、DCF法を活用して、投資採算性を評価いたします。また、全国からホテルやゴルフ場の売買事例を幅広く収集し、収益価格の検証を行います。M&Aに係る病院の評価や、有料老人ホームの評価、メガソーラー用地の評価も行っております。


固定資産減損会計における時価評価
現在の帳簿価格に対し、市場価格が著しく低い場合、減損会計の処理が適用され、その場合、不動産鑑定評価が有効となります。
◆減損会計の流れ
①資産のグルーピングを行ないます。
②資産のチェックを行ない減損の兆候を調査いたします。
③簿価を下回る場合に減損損失を認識します。
④減損損失を測定します。
 減損損失=帳簿価格-回収可能価格
◆回収可能価格は正味売却価格及び使用価値を算定し、いずれか高い方をいいます。
 正味売却価格=時価-処分費用見込額
◆時価は不動産鑑定評価基準に基づいて算定します。


賃貸等不動産の時価開示のための評価
「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」の適用に伴い、賃貸等不動産(投資不動産、遊休不動産、賃貸不動産)について不動産鑑定評価、価格等調査を行い、注記する時価等を算定いたします。また、個別の賃貸等不動産の重要性の有無の判断のサポートを行います。客観性を確保するためには、外部の評価機関による時価評価が求められます。


事業再生ADRに係る鑑定評価
ADR(裁判外紛争解決手続)に係る不動産鑑定評価を行います。事業再生手続においては、企業の資産の評定にあたり不動産鑑定士による不動産鑑定評価が活用されております。弊社では早期の事業再生のため、大量案件に対しても迅速に対応いたします。


不動産を担保にする場合の評価
所有の不動産を担保に事業資金を新規に借りる場合等に不動産鑑定評価が有効となります。


事業承継の際の不動産の鑑定評価
自社株式や事業用資産等の評価を行い、後継者の方へのこれらの資産の承継のサポートを行っております。その際、後継者以外の方への財産の配分などの配慮が求められます。また、遊休資産の処分、有効活用などの相談にも応じております。


非上場株式の評価
上場株式の価格は株式市場で決まりますが、非上場株式は公開市場がないため、客観的な立場から評価を行うことのできる不動産鑑定士による評価が活用されています。
具体的には収益方式、純資産方式、比準方式等により非上場株式の評価を行います。


取得価額が不明な土地の譲渡所得における取得価額の査定
概算取得費(100分5に相当する金額)を使わない計算にあたり、より説得力を有する不動産鑑定士による調査報告書が活用されております。市街地価格指数、地価公示、相続税路線価、地価図等の一部又は全部を基に、過去時点取得価額を判定致します。取得価額が不明な不動産について、地価上昇率のなだらかな地方圏の土地や、地価上昇率の大きい東京圏内でも昭和30~40年代以降に取得された土地について、調査報告書の作成が適しております。なお、譲渡所得の申告にあたりましては、顧問税理士様と十分の協議のうえ、行ってください。


所有者不明土地の不動産鑑定評価
所有者がわからない土地のうち一定の要件を満たすもの(所有者不明土地)に、地域のための事業(公園、購買施設の整備)に利用することを目的に使用権を設定して使用する際、補償金の算定を致します。


現行の事業用定期借地権を普通借地権に切り替える場合の地主様への支払額の査定

現行の事業用定期借地権を普通借地権に切り替える場合の地主様への支払額については、普通借地権としての価格から事業用定期借地権の価格を控除して査定致します。借地権の譲渡承諾料についても、同時に査定致します。


定期借地権付分譲マンションの地代改定のための不動産鑑定評価

定期借地権付分譲マンションの地代改定のための不動産鑑定評価を行います。同一使用目的における賃貸借契約の継続を前提とする適正月額賃料(継続賃料)を求めます。


経済的残存耐用年数の判定

建物の物理的要因、機能的要因、経済的要因について分析検討・調査を行い、経済的残存耐用年数の判定を行います。不動産鑑定士が判定する経済的残存耐用年数は、価格時点において、対象不動産の用途や利用状況に即し、物理的要因及び機能的要因に照らした劣化の程度並びに経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じてその効用が十分に持続すると考えられる期間をいい、いわゆる法定耐用年数・物理的耐用年数とは異なります。

2024.07.20 Saturday