お知らせ・日記
建物の価格査定のご依頼が増えております
大変ありがたいことですが、最近、建物の評価、査定のご依頼が増えております。
同族会社間、同族会社から同族会社社長間などの建物の売買に関しての不動産鑑定評価のご依頼は以前から安定的にございましたが、最近特に多いのが、賃貸アパートや賃貸マンションの買主の方からの減価償却費算定のための建物価格の査定依頼です。
売買契約書に土地・建物の内訳価格が未記載のため、弊社にご依頼されているようです。
そもそも、土地建物一括の取引において、売買契約書に土地・建物の内訳価格を記載すれば、建物価格の査定を改めてする必要もないのですが、賃貸アパートや賃貸マンションの売買においては、消費税を少しでも安くしたい事業者の方は建物価格を少しでも安くしたい、減価償却費を少しでも多く計上したい事業者の方は建物価格を少しでも高くしたいという、経済人として当然の行動原理に基づく結果により、内訳価格について、売主・買主の折り合いがつかないケースが増えているため、内訳価格そのものを記載しないでおこうという結果になるものと思われます。消費税が８％になり、特に１０％になった頃から、買主の方も以前に比べて税に対する知識をお持ちの方も増えていることも一因となっているんじゃないでしょうか。
不動産鑑定士の副業２
不動産鑑定士という資格と相性の良い、または相乗効果が見込めそうな副業（複業）について以下のとおりまとめてみました。
① 宅地建物取引業
② 不動産賃貸業
③ 株式投資（日本株投資）
④ J-REIT投資
①宅地建物取引業、いわゆる不動産業については、宅地建物取引士の資格をお持ちの不動産鑑定士は相当数いると思われますので、不動産業を開業すること自体に関しては費用はそれなりにかかるもののハードルはさほど高くないと思われます。実際、不動産鑑定業および不動産業の二足の草鞋を履いておられる方も多くおられると思います。不動産業と言ってもかなり幅が広くはなると思いますが、交渉能力に長けている方は不動産売買仲介、情報力や目利き力に長けている方は不動産買取再販などが複業としては適していると思われます。また、相乗効果としては、普段から価格査定センスを磨ける、不動産の情報力UPにもつながるのではないでしょうか。
②不動産賃貸業についても、もともと大家業を継がれた不動産鑑定士の方も多いと思いますが、不動産鑑定士であれば、価格に精通し、不動産の情報もそれなりに入ってくると思いますので、それらを生かして、安定した不動産賃貸業も複業としては王道なのではないでしょうか。不動産鑑定業との相乗効果が見込めるかどうかについては、やや疑問符がつきますが、リフォーム等を普段から行っていれば、修繕費など生の情報を得ることができますので、より現実に近い収益価格の試算にもつながるとは思われます。
③株式投資（日本株投資）については、開業不動産鑑定士の方は比較的時間に自由があると思いますので、株式相場のチェックも容易かと思われます。また上場している不動産会社または関連会社の株式相場、銘柄などをチェックすることを通じて、不動産市場の動向などの情報収集にもつながりますので、株式投資をしている不動産鑑定士の方も一定数いるかと思われます。
④J-REIT投資については、不動産鑑定士界隈でも賛否両論あると思います。現物不動産投資（不動産賃貸業）と比較すると融資が使えない、利回りが低い、株式投資と比較するとキャピタルゲインが得られない、高利回り現物株式と比較して必ずしも利回りが高いとは言えない、近年特に人気の株主優待制度がほとんどない、などです。要は投資としては面白みに欠けるということでしょうか。ただ、現物不動産投資と比較して失敗するリスクが極めて小さい、株式投資ほど価格変動（ボラティリティ）が大きくない、などそれなりのメリットもあるかと思います。また、J-REITが扱う物件については、個人投資家等が取得不可能な巨大な物件がほとんどで、これらの物件群が日本の地価に大きく影響していることに鑑みれば、夢を買う意味でもJ-REIT投資は意味があるものだと思います。特に物流施設に特化したREITなどは個人的にはお勧めです。単元が比較的安いREITを時期をずらしてこつこつ買うことは株式投資と比較して、新NISAとの相性もいいのではないでしょうか。
個人の方からの区分マンションの評価、査定依頼が増えております
大変ありがたいことですが、ここ最近、個人の方からの区分マンションの評価や査定依頼が急増しております。
会社を立ち上げる際に、個人から法人へマンションの所有権を移したい。
財産分与の際に、適正な価格が知りたい。
現在の資産価値が知りたい。
など、ご依頼される目的は様々です。
あくまでも私個人の意見にはなりますが、不動産鑑定士の仕事は基本的には、いわゆる B to B の仕事がほとんどを占め、中でも、官公庁様からの依頼が多い。そのようなイメージを持っております。
個人の方からの依頼が今後も順調に増え、不動産鑑定士の知名度向上に少しでも繋がればと思っております。
ペーパーレス化について
弊社においては、積極的にペーパーレス化に取り組んでおります。
以前は、①事前の資料収集・選択、②実地調査・役所調査、③ドラフト（原稿）作成、④最終成果物（不動産鑑定評価書等）の作成の全工程において、大量の紙、トナーを消費しておりましたが、現在は、④最終成果物以外は、タブレットを使用し基本的には全てペーパーレス化しております。また、最終成果物についても、依頼者様から特に紙の不動産鑑定評価書等の発行の要望がない場合などにおいてはPDFに電子署名した鑑定評価書を発行しております。
不動産鑑定士の副業１
本業がおろそかになるから、副業はよくないという時代は終わりつつあると思います。また、副業しやすい環境も近年では整備が進んでいると思われます。
副業のメリットとしては、
☆収入の安定化に寄与する
☆気持ちの余裕につながる
☆スキルアップにつながる
などがあると思います。
不動産鑑定士という資格と相性の良い、または相乗効果が見込めそうな副業（複業）を自身の経験も交えて今後あげていきたいと思います。